Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Dochodzenie odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego czynnością zachowawczą

22 kwietnia 2015 roku, adwokat Mateusz Stawski

Jak już pisałem w dniu 16 września 2014 r. w artykule Precedensowy wyrok: odszkodowanie za brak lokalu socjalnego zwolnione z podatku dochodowego, w  przypadkach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.,  sąd nakazując eksmisję orzeka jednocześnie o uprawnieniu eksmitowanego do lokalu socjalnego. Sąd orzeka wówczas eksmisję i jednocześnie wstrzymuje jej wykonanie do czasu złożenia eksmitowanej osobie przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokali socjalnego (art. 14 ust. 6 ww. ustawy).

Gminy nie dysponują jednak wystarczającą ilością lokali socjalnych i nie dostarczają osobom eksmitowanym lokali socjalnych. W konsekwencji do czasu złożenia takiej oferty przez gminę, właściciel lokalu nie może przeprowadzić eksmisji i swobodnie korzystać ze swojej własności (np. wynająć lokal).

Gmina, która nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej na mocy wyroku eksmisyjnego jest  zobowiązana zapłacić właścicielowi lokalu odszkodowanie (na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego w związku z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Odszkodowanie takie obejmuje m.in. utracone korzyści – nieuzyskany przez właściciela lokalu czynsz z umowy najmu, którą właściciel mógłby zawrzeć, gdyby bez przeszkód dysponował swoim lokalem oraz wydatki na  i utrzymanie lokalu, które ponosi właściciel lokalu.

Dotychczas w praktyce sądowej nie było jednolitego stanowiska, czy współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy całego odszkodowania z tytułu niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego czy też tylko części takiego odszkodowania proporcjonalne do udziału we własności lokalu.

Sąd Najwyższy uchwałą z 3 grudnia 2014 r. w sprawie III CZP 92/14 orzekł, że każdy współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego na podstawie art. 209 kodeksu cywilnego w związku z art. 417 kodeksu cywilnego i art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy uznał dochodzenie odszkodowania od gminy za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 kodeksu cywilnego. Tym samym roszczenia tego może w całości dochodzić każdy współwłaściciel.

Powyższe orzeczenie ujednolica praktykę sądową umożliwiając każdemu współwłaścicielowi lokalu żądać od gminy całego odszkodowania. Jeżeli współwłaściciel w przeszłości dochodził tylko części odszkodowania, proporcjonalnie do udziału we własności lokalu, może aktualnie wystąpić o pozostałą część tego odszkodowania, o ile oczywiście pozostali współwłaścicieli lokalu nie wystąpili już wcześniej o przysługujące im części odszkodowania.

adwokat Mateusz Stawski