Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Jednoosobowy zarząd nie zawsze upoważniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sporze sądowym

23 grudnia 2015 roku, prawnik Jakub Elegańczyk

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 października 2015 r. rozstrzygnął zagadnienie reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy wspólnota i członek wspólnoty znajdują się w sporze, a ich interesy reprezentuje ta sama osoba.

Spółka z o.o. była członkiem wspólnoty mieszkaniowej i posiadała 70,9 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozostała część udziałów należała do pięciu właścicieli lokali. Jedynym członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej była osoba fizyczna, która była jednocześnie członkiem zarządu spółki z o.o. – członka wspólnoty mieszkaniowej.

Podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej przedstawiciel właścicieli mniejszościowych, reprezentujących 21,3 % udziałów, wniósł o głosowanie nad uchwałą w przedmiocie poszerzenia składu zarządu wspólnoty o jedną osobę, reprezentującą interesy właścicieli mniejszościowych oraz zgłosił żądanie głosowania nad tą uchwałą według zasady jeden właściciel – jeden głos, a nie według większości udziałów. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, m.in. jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uchwała o poszerzeniu składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej o jedną osobę została podjęta w trybie jeden właściciel – jeden głos.

Spółka z o.o. wytoczyła przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały o poszerzeniu składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd Okręgowy wstrzymał wykonanie uchwały o poszerzeniu składu zarządu, wobec czego pozwana wspólnota mieszkaniowa była reprezentowana przez zarząd, w skład którego wchodziła wyłącznie ta sama osoba fizyczna, która była członkiem zarządu spółki z o.o. W przedstawionej sytuacji ta sama osoba fizyczna reprezentowała interesy obu stron procesu – i wspólnoty mieszkaniowej, i członka wspólnoty mieszkaniowej – spółki z o.o.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa uznała roszczenie, jednak Sąd Okręgowy oddalił powództwo, uznając, że uznanie powództwa było sprzeczne z prawem.

Rozstrzygając powyższy problem Sąd Najwyższy zauważył, iż podobna sytuacja może również wystąpić, gdyby uchwałę zaskarżył członek wspólnoty mieszkaniowej, będący jednocześnie jedynym członkiem zarządu tej wspólnoty. Sąd Najwyższy uznał, iż w takiej sytuacji „dochodzi do niedopuszczalnego konfliktu interesów stron zagrażającego interesom wspólnoty”.

Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują rozwiązania takiego konfliktu. Wobec tego Sąd Najwyższy stwierdził, że należy odnieść się do innych aktów prawnych regulujących takie sytuacje. Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych, w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim, spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Natomiast na podstawie art. 253 § 1 Kodeksu spółek handlowych, w sporze dotyczącym uchylenia lub stwierdzenia nieważności uchwały wspólników, pozwaną spółkę reprezentuje zarząd, jeżeli na mocy uchwały wspólników nie został ustanowiony w tym celu pełnomocnik.

Stosując powyższe przepisy w drodze analogii Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa powinna być reprezentowana przez pełnomocnika powołanego uchwałą właścicieli lokali tworzących wspólnotę. Zdaniem Sądu to rozwiązanie gwarantuje ochronę interesów wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowym. Jedynie tak wybrany pełnomocnik wspólnoty może skutecznie udzielić pełnomocnictwa procesowego adwokatowi do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem.

(Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2015 r., sygn. akt III CZP 57/15)