Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Odpowiedzialność kierownika budowy związana z wybudowaniem obiektu w sposób niezgodny z projektem budowlanym

16 września 2016 roku, adwokat Joanna Lubecka

Do ustawowych obowiązków kierownika budowy należą w szczególności kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami prawa, w tym przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy[1]. Nadto, kierownik budowy obowiązany jest także do przekazania inwestorowi oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę, a także przepisami odrębnymi[2].

Kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego dokonywana przez ograny nadzoru budowlanego obejmuje między innymi kontrolę zgodności wykonywania robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym lub warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę[3].

Obowiązkowa kontrola budowy przeprowadzana na wniosek inwestora w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę obejmuje sprawdzenie m.in.   zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

1)   zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;

2)   zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:

  1. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  2. wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
  3. geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
  4. wykonania urządzeń budowlanych,
  5. zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  6. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;

3)   wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;

4)   w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;

5)   uporządkowania terenu budowy[4].

Co jednak w przypadku, gdy w toku kontroli organów nadzoru budowlanego dokonanej po zakończeniu prac budowlanych oraz złożeniu wyżej wskazanego oświadczenia przez kierownika budowy, a jednocześnie przed przystąpieniem do użytkowania obiektu, stwierdzone zostanie, iż obiekt został wybudowany w sposób niezgodny z projektem budowlanym[5]? Stwierdzenie w trakcie kontroli nieprawidłowości o których mowa powyżej skutkuje wymierzeniem kary finansowej przewidzianej w przepisach ustawy Prawo budowlane[6], przy czym karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość[7]. Wymierzenie kary stanowi podstawę do podjęcia decyzji o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie[8].

Podmiotem podlegającym ukaraniu jest inwestor, który jest zobligowany do wykonania inwestycji zgodnie z projektem, a także innymi obowiązkami wynikającymi z przepisów ustawy Prawo budowlane. Powyższe może skutkować skierowaniem w stosunku do kierownika budowy pozwu mającego na celu naprawienie szkody poniesionej przez inwestora wskutek obowiązku uiszczenia kary pieniężnej nałożonej przez organ nadzoru budowlanego. Podstawę wywiedzionego powództwa będzie stanowiło zawinione naruszenie obowiązków kierownika budowy, ciążących na nim z mocy przepisów ustawy Prawo budowlane.

Podkreślenia wymaga przy tym, iż zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa, termin przedawnienia  roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z nienależytego wykonania zobowiązania rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem[9]. Powyższe prowadzi do wniosku, że nawet w przypadku wystąpienia wad budowlanych po kilkunastu latach od zakończenia budowy, kierownik budowy może zostać pociągnięty do odpowiedzialności z tytułu naruszonych obowiązków i wynikłej z tego szkody.

Adwokat Joanna Lubecka

[1] Art. 22 pkt 3 Pr. bud.

[2] Art. 22 pkt 9 Pr. bud. w zw. z art. 57 ust. 1 pkt 2 Pr. bud.

[3] Art. 84a ust. 1 pkt 1 Pr. bud

[4] art. 59a ust. 2 Pr. bud.

[5] Należy zwrócić uwagę na występujący w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym każda nieprawidłowość w zakresie zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym podlega ukaraniu na podstawie art. 59f Pr. bud. (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 maja 2009 r., II OSK 712/08 LEX nr 574437).

[6] Art. 59 f Pr. bud

[7] Art. 59f ust. 5 Pr. bud.

[8] Art. 59f ust. 6 Pr. bud.

[9] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., III CZP 72/13: ,,Zdarzenie w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania stanowi tylko jedną z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c., a nie sposób mówić o rozpoczęciu biegu terminu przedawnienia roszczenia zanim jeszcze zrealizują się wszystkie przesłanki decydujące o jego powstaniu. Odpowiedzialność kontraktowa z całą pewnością nie jest odpowiedzialnością za sam czyn (naruszenie zobowiązania), lecz za jego skutek – powstanie w związku z tym czynem negatywnych następstw w sferze majątkowej wierzyciela. Przedawnienie musi mieć zawsze swój przedmiot – roszczenie istniejące w ramach stosunku zobowiązaniowego. Tak długo, jak nie zostaną spełnione przesłanki decydujące o powstaniu tego roszczenia, termin jego przedawnienia z oczywistych względów nie może rozpocząć biegu.’’