Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Odszkodowanie za uchylenie ostatecznego pozwolenia na budowę

26 listopada 2014 roku, adwokat Mateusz Stawski

Inwestor ma prawo rozpocząć roboty budowlane na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót zwolnionych od uzyskania pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).

Organ wyższego stopnia w stosunku do organu wydającego decyzję administracyjną może stwierdzić nieważność ostatecznej decyzji administracyjnej, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę. Stwierdzenie nieważności może dotyczyć także decyzji, na podstawie której strona nabyła określone uprawnienia, np. prawo do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych.

Przyczynami stwierdzenia nieważności może być m.in. wydanie decyzji bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa bądź wydanie decyzji dotyczącej sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną (art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego). Jedną z najczęstszych przyczyn stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę jest niezgodność pozwolenia na budowę z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy.

Zgodnie z przepisem art. 4171 § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli szkoda została wyrządzona przez wydanie prawomocnego orzeczenia lub ostatecznej decyzji, jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu ich niezgodności z prawem. Przepis ten zatem stanowi podstawę roszczenia odszkodowawczego przeciwko organowi wydającemu pozwolenie na budowę, uznanego następnie za nieważne. Właściwym postępowaniem w rozumieniu art. 4171 § 2 Kodeksu cywilnego w stosunku do decyzji administracyjnych może być wznowienie postępowania administracyjnego oraz stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji.

Stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę przez organ nadzoru (organ wyższego stopnia) skutkuje uznaniem bezprawności działania organu wydającego pozwolenia na budowę. Spełniona zostaje zatem pierwsza przesłanka odpowiedzialności odszkodowawczej.

W rozważanej sytuacji bezpośrednim źródłem szkody jest co prawda decyzja stwierdzająca nieważność ostatecznego pozwolenia na budowę. Ta decyzja pozbawia bowiem inwestora uprawnienia do rozpoczęcia bądź kontynuowania robót budowlanych. Nieważne pozwolenie na budowę jest pośrednią przyczyną szkody. Jednak normalną konsekwencją wydania wadliwego pozwolenia na budowę jest stwierdzenie jego nieważności. Zachodzi zatem, co do zasady, związek przyczynowy między decyzją wadliwą a poniesioną przez inwestora szkodą na skutek prowadzenia robót budowlanych na skutek wadliwego pozwolenia na budowę (art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego). Spełniona jest zatem kolejna przesłanka roszczenia odszkodowawczego w postaci związku przyczynowego pomiędzy bezprawną przyczyną (źródłem) szkody a poniesioną szkodą.

Ostatnim elementem roszczenia odszkodowawczego w przypadku stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę jest wykazanie przez inwestora poniesienia szkody oraz jej wysokości. Zgodnie z przepisem art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego szkoda to różnica pomiędzy stanem majątku poszkodowanego w chwili ustalania odszkodowania a hipotetycznym stanem, jaki istniałby gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Szkoda obejmuje stratę i utracone korzyści. W razie stwierdzenia nieważności pozwolenia pozwoleniu na budowę konieczne jest przerwanie rozpoczętych robót budowlanych. Szkoda może obejmować zatem stratę w postaci mi.in. utraconych wartości poczynionych nakładów, poniesionych kosztów przygotowania i prowadzenia inwestycji, wypłaconych odszkodowań oraz kar umownych z tytułu niewywiązania się z przyjętych przez inwestora zobowiązań umownych (z umów deweloperskich, z umów przedwstępnych). Szkoda może także obejmować utracone korzyści w postaci nieosiągniętych zysków.

adwokat Mateusz Stawski