Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Umowa deweloperska: początek biegu terminu rękojmi za wady fizyczne lokalu i części wspólnych budynku

11 grudnia 2014 roku, adwokat Mateusz Stawski

Z dniem 25 grudnia 2014 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta  (Dz.U. z 2014 r. poz. 827).
Ustawa ta zmienia m.in. przepisy regulujące rękojmię za wady fizyczne budynku. W myśl nowego brzmienia przepisu art. 568 § 1 kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Dotychczas uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasały po upływie 3 lat licząc od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Zmiana wydłuża termin do stwierdzenia wady budynku, w nowej regulacji określanego szerzej „nieruchomością”, o 2 lata. Dłuższy 5 letni termin ma zastosowanie wyłącznie do umów zawartych od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta  (Dz.U. z 2014 r. poz. 827).

Pomimo wydłużenia terminu realizacji uprawnień z tytułu rękojmi nadal pozostaje aktualny problem od kiedy należy liczyć początek biegu tego terminu,  jeżeli budynek czy lokal zostają wydane nabywcy przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży. W praktyce nierzadko zdarza się bowiem, że budynek czy lokal jest udostępniany nabywcy (wydawany) na wiele miesięcy przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność. Wielokrotnie zdarza się także, że budynek czy lokal wydawane są jeszcze przed uzyskaniem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.

Jeżeli budynek czy lokal zostają wydane nabywcy przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży, termin realizacji uprawnień z art. 568 § 1 kodeksu cywilnego rozpoczyna swój bieg dopiero od dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży. Nie można wystąpić z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne przed zawarciem umowy sprzedaży, bowiem to dopiero ta umowa jest źródłem tych roszczeń. Kupującemu nie może zacząć biec termin do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi przed nabyciem prawa własności.
W przypadku nabycia odrębnej własności lokalu termin przewidziany dla realizacji uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy wspólnej biegnie dla każdego z właścicieli lokali odrębnie, tj. od daty zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i jego sprzedaży.

Na marginesie należy jedynie wskazać, że wydłużenie terminu, po którym wygasają uprawnienia nabywców z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, lokalu czy części wspólnych nieruchomości nie mają praktycznego znaczenia. Wygaśnięcie uprawień z tytułu rękojmi nie powoduje bowiem utraty roszczeń odszkodowawczych wynikających z ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Roszczenia te przedawniają się w stosunku do nabywcy – konsumenta po upływie 10 lat.

Adwokat Mateusz Stawski