Blog prawników Kancelarii Stawski Syty Adwokacka Spółka Partnerska

Umowa deweloperska: sprzedaż mieszkania a pozwolenie na użytkowanie budynku

17 października 2014 roku, adwokat Mateusz Stawski

Deweloper może rozpocząć sprzedaż lokali (ustanowić odrębną własność lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) w wybudowanym budynku dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku.

W sensie prawnym nieruchomość lokalowa powstaje dopiero z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu, co może nastąpić na jeden ze sposobów wskazanych w art. 7 i 9 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388). Zgodnie z art. 7 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo w orzeczeniu sądu znoszącego współwłasność.

Ustawa o własności lokali przewiduje warunki, które lokal musi spełniać, aby mógł być odrębną nieruchomością. Najważniejszym wymogiem jest samodzielność lokalu (art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali). Notariusz przed sporządzeniem aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży żąda zaświadczenia o samodzielności lokalu. W przypadku braku zaświadczenia, notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej.

Pojęcie samodzielności zawarto w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Odrębną nieruchomość może także stanowić lokal wykorzystywany na inne niż mieszkalne cele (lokal użytkowy). Samodzielność lokalu wymaga faktycznego wydzielenia lokalu ścianami w obrębie danego budynku. Ściany muszą być wykonane z trwałych materiałów.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagania samodzielności lokalu stwierdza właściwy starosta w formie zaświadczenia. Postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia prowadzone jest z wniosku podmiotu zainteresowanego uzyskaniem potwierdzenia samodzielności lokalu i mają do niego zastosowanie przepisy art. 217, 218, 219, 220 kodeksu postępowania administracyjnego (kpa). Wydanie zaświadczenia to urzędowe potwierdzenie samodzielności lokalu.

Przepisy prawa budowlanego i ustawy o własności lokali nie wskazują wprost jakie dokumenty są niezbędne do wykazania, że dany lokal ma status samodzielności. W szczególności przepisy nie wskazują wyraźnie, czy konieczne jest załączenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje się taki lokal.

Jednak w świetle wykładni obowiązujących przepisów należy przyjąć, że wydanie przez starostę zaświadczenia o samodzielności lokalu może nastąpić dopiero po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany. Samodzielnym lokalem jest bowiem wyłącznie lokal służący zaspokajaniu określonych – mieszkaniowych bądź użytkowych – potrzeb, zaś one mogą być zaspokojone tylko wtedy, gdy inwestor uczyni zadość wymaganiom art. 54 i 55 Prawa budowlanego (wyrok NSA z dnia 19 stycznia 2010 roku, sygn. akt I OSK 1196/09; wyrok WSA w Łodzi w z 10 czerwca 2009 r., III SA/Łd 139/09).

W myśl art. 55 pkt 1 Prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania budynku mieszkalnego, na wzniesienie którego jest wymagane pozwolenie na budowę, należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Z przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że samodzielnym lokalem może być wyłącznie lokal służący zaspokajaniu określonych potrzeb. Przy czym lokal musi być technicznie przystosowany do zaspokajania tych potrzeby w czasie kiedy starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności. Lokal może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych bądź innych tylko wówczas, kiedy inwestor – deweloper spełni wymagania przewidziane w ustawie Prawo budowlane, w szczególności ww. przepisom art. 54 i 55. W przypadku ich niespełnienia, zaspokajanie w lokalu jakichkolwiek potrzeb będzie miało charakter nielegalny (bezprawny). Przed uzyskaniem decyzji o zezwoleniu na użytkowanie budynku, budynek i znajdujące się w nim lokale nie mogą legalnie zaspokajać potrzeb mieszkaniowych bądź użytkowych. W konsekwencji lokal w budynku niedopuszczonym do użytkowania nie będzie mógł być uznany za spełniający wszystkie wymagania, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Adw. Mateusz Stawski